Definition
Die kalkulatorische Miete gehört zu den kalkulatorischen Kosten.
Sie wird für eigene Räume, für die keine Miete an fremde Vermieter zu leisten ist (bzw. keine anderen, vergleichbaren Raumkosten wie Gebäudeabschreibungen anfallen), analog der ortsüblichen Miete angesetzt.
Warum? — ein Unternehmen, das Räume anmieten muss, erhält dafür eine Mietrechnung, die in der Buchhaltung verbucht wird und als Kostenbestandteil automatisch in die Kostenrechnung eingeht.
Ist das Unternehmen hingegen Eigentümer der Räume (zum Beispiel ein Einzelhändler, dem sein Ladenlokal gehört) und ist das Gebäude bereits vollständig abgeschrieben (zum Beispiel weil es bereits sehr alt ist), gehen keine Raumkosten in die Kostenrechnung ein.
Die kalkulatorische Miete wird in dem Fall angesetzt, um diese Verzerrung der Kostensituation auszugleichen.
Beispiel
Beispiel: Kalkulatorische Miete
Ein Warenhauskonzern betreibt ein Kaufhaus in bester Innenstadtlage. Das Kaufhaus ist bereits seit 1960 im Besitz des Unternehmens, die Abschreibung ist mittlerweile ausgelaufen.
Das heißt, in der Gewinn- und Verlustrechnung des Unternehmens werden für das Kaufhausgebäude keine Abschreibungen ausgewiesen.
Angenommen, das Kaufhaus erzielt einen Gewinn laut Gewinn- und Verlustrechnung in Höhe von 1 Mio. Euro.
Die Miete, die das Unternehmen bezahlen müsste, um das Kaufhaus anzumieten (wenn es ihr denn nicht gehören würde), betrage 3 Mio. Euro. Oder andersherum: das Unternehmen könnte 3 Mio. Euro Mieterlöse erzielen, wenn es das Kaufhausgebäude an andere vermieten würde (sogenannte Opportunitätskosten, ein durch die eigene Nutzung entgangener Ertrag).
Setzt man nun diese 3 Mio. Euro als kalkulatorische Miete in einer Kostenrechnung an, ergibt sich ein negatives Betriebsergebnis des Kaufhauses in Höhe von 2 Mio. Euro.
Das Unternehmen würde wirtschaftlich besser dastehen, wenn es den Kaufhausbetrieb einem anderen Unternehmer überlässt und das Kaufhaus vermietet.
In dem Fall würde es 3 Mio. Euro Mieterlöse erzielen, im Vergleich zu der 1 Mio. Euro Gewinn aus dem Kaufhausbetrieb.
Bereitstellung entscheidungsrelevanter Informationen
Der Einbezug der kalkulatorischen Kosten sorgt in dem Fall für die richtige Abbildung des wirtschaftlichen Sachverhalts und unterstützt somit das Treffen unternehmerischer Entscheidungen.
Fazit
- Kalkulatorische Miete: fiktiver Mietansatz für eigene Betriebsräume in der Kostenrechnung — unabhängig davon, ob das Gebäude bereits abgeschrieben ist oder nicht.
- Sie gehört zu den kalkulatorischen Zusatzkosten (kein Aufwand in der Buchhaltung), bildet aber den tatsächlichen Ressourceneinsatz ab (Opportunitätskosten der Eigennutzung).
- Zweck: Vergleichbarkeit zwischen Unternehmen mit eigenen und gemieteten Räumen; Entscheidungsgrundlage für Eigenbetrieb vs. Vermietung.
- Höhe: ortsübliche Miete für vergleichbare Räume am selben Standort.
Selbsttest: Kalkulatorische Miete
Aufgabe: Kalkulatorische Miete berechnen
Ein Supermarktbetreiber nutzt ein eigenes, vollständig abgeschriebenes Ladenlokal. Die Gewinn- und Verlustrechnung weist ein Betriebsergebnis von 144.000 € pro Jahr aus. Die ortsübliche Monatsmiete für vergleichbare Räume beträgt 5.500 €.
a) Wie hoch ist die kalkulatorische Jahresmiete?
b) Wie lautet das kalkulatorische Betriebsergebnis nach Einbezug der kalkulatorischen Miete?
c) Lohnt sich der Eigenbetrieb im Vergleich zur Vermietung des Gebäudes?
a) Kalkulatorische Jahresmiete:
5.500 € × 12 Monate = 66.000 €
b) Kalkulatorisches Betriebsergebnis:
144.000 € − 66.000 € = 78.000 €
c) Entscheidung:
Das kalkulatorische Betriebsergebnis (78.000 €) ist positiv → der Eigenbetrieb lohnt sich, da er mehr einbringt als eine reine Vermietung (66.000 € Mieterlös).